Nieuwbouw of verbouwing: 21% of 6% btw

Een grondige verbouwing kan voor btw-doeleinden beschouwd worden als een nieuwbouw. Voor de particuliere bouwheer betekent dat een verschil in kostprijs van 15%! Daarom is het belangrijk te weten hoever u mag gaan met de afbraak vóór de heropbouw.

De voorwaarden

Voor verbouwingen en renovatiewerken kan een btw-tarief van toepassing zijn van 6% in plaats van de gebruikelijke 21%. Om dat tarief toe mogen passen moeten enkele voorwaarden vervuld zijn, nl.

de woning moet minstens 10 jaar oud zijn;

de werkzaamheden betreffen de omvorming, renovatie, rehabilitatie, verbetering, herstelling of het onderhoud; en

de bouwheer is de eindverbruiker.

Voor welke werkzaamheden kan u zoal van het verlaagd tarief genieten?

Zowat alles wat te maken heeft met waterleiding, riolering, cv, kachels, ... Ook elektriciteit en elektrische installaties maar hou er dan rekening mee dat die installatie vastgemaakt of ingewerkt moeten zijn in het gebouw. Een armatuur kan aan 6% geïnstalleerd worden als het ingewerkt is. Zo niet is het 21%.

Verder ook de isolatie van een woning, keukenkasten, badkamerkasten, ... Inbouwtoestellen zoals een oven, koelkast, vaatwasmachine vallen altijd onder het btw-tarief van 21%.
Bij verbouwingen aan de buitenkant van de woning denken we bijvoorbeeld aan het vernieuwen van de voorgevel, mos verwijderen, hervoegen, luiken of rolluiken plaatsen, een veranda, terras, garage bij de woning. Maar tuinaanleg, afsluitingen, de aanleg van een zwembad, een terras los van de woning, ... zijn uitgesloten.

Gewone “huishoudelijke” reiniging van een woning valt er ook niet onder. Maar het vegen van schoorstenen, het ontstoppen van riolen en leidingen en onderhoudswerken aan liften en aan installaties voor centrale verwarming, kunnen wel onder het verlaagd tarief vallen.

Opgelet: u kan het verlaagd tarief enkel krijgen voor werkzaamheden aan uw hoofdverblijfplaats, dus niet aan uw tweede verblijf.

Wanneer wordt de verbouwing een nieuwbouw?

Een heikel punt is natuurlijk als u een bestaande woning grondig renoveert. Op welk moment spreken we nog van renovatie of verbouwing en wanneer wordt het een nieuwbouw?
De belastingadministratie zal geen moeite hebben met de kwalificatie 'verbouwing' als u de renovatiewerken uitvoert op oude dragende muren (meer in het bijzonder de buitenmuren) of, meer algemeen, op de wezenlijke elementen van de structuur van het te renoveren gebouw. Ook als u de woning omvormt door nieuwe vertrekken toe te voegen of door uit te breiden (zowel aan de binnen- als aan de buitenkant) kan u van het 6% tarief genieten.

Maar de bouwheer die een bestaande gebouw afbrak tot boven de kelder om het vervolgens weer op te bouwen had geen recht op het 6%-tarief omdat het volgens de fiscus en de rechtbank om een nieuwbouw ging. Het feit dat de gevel opnieuw werd opgetrokken in dezelfde stijl en met dezelfde stenen kon de rechter niet vermurwen.
De fiscus verklaarde zich wel akkoord met de toepassing van het verlaagd tarief voor een vennootschap die een bedrijfsgebouw (ouder dan 30 jaar) had aangekocht en de twee verdiepingen omvormde in twee appartementen. Maar de toevoeging van een derde verdieping voor een derde appartement werd wel als nieuwbouw beschouwd.

Bijbouwen mag maar ... Een geval waar de nieuwe oppervlakte van het gebouw meer bedroeg dan 50 % van de vóór de werken berekende oppervlakte werd door de rechtbank als een volledig nieuwe constructie gekwalificeerd.
Bij vernieling van een gebouw gelden eigenlijk dezelfde regels. Voor een gebouw dat helemaal afbrandt en volledig heropgebouwd moet worden, kan het tarief van 6% niet ingeroepen worden. Bij een gedeeltelijke vernieling kan dat wel (als alle andere voorwaarden ook voldaan zijn uiteraard).

U zou kunnen concluderen dat afbraakwerken bijna per definitie uitgesloten zijn van het verlaagd tarief maar dat is niet zo. Als die afbraakwerken noodzakelijk zijn voor werken die van het 6%-tarief kunnen genieten, dan komen ook die afbraakwerken voor dat tarief in aanmerking.

De bouwvergunning verraadde de bedoeling

Eind 2011 vroeg A een bouwvergunning voor de verbouwing van een woning waarin een brand had gewoed. De afbraakwerken werden hem gemakkelijk gemaakt: door een storm in januari 2012 stortte een deel van een muur en van het dak in. In april 2012 verkreeg A de vergunning. Omwille van instabiliteit werd de muur afgebroken tot op de eerste laag bakstenen.

De fiscus weigerde de toepassing van het verlaagd tarief omdat het volgens hen ging om een heropbouw en niet om een verbouwing. Daarbij haalde ze de bouwvergunning aan: de vergunning werd verleend voor “het oprichten van een woning en carport na slopen van restanten van een bestaande woning”. De instorting van de muur was niet relevant want A zou al van bij het begin de intentie gehad hebben om een nieuwe woning op te trekken.

Zowel in eerste instantie als in beroep krijgt A ongelijk: de bouwvergunning en externe adviezen vermelden duidelijk "het oprichten van een woning en carport na slopen van restanten van een bestaande woning" en maken geen gewag van verbouwingswerken. A slaagt er niet in om aan te tonen dat hij de intentie had om enkel maar te verbouwen.

Maar het hof van beroep van Gent leert ons meteen nog een belangrijke les: Voor de toepassing van het juiste btw-tarief doet het er niet toe waarom de vroegere muren en het dak moeten afgebroken en/of vervangen worden. Wanneer een gebouw praktisch volledig wordt gesloopt kan niet meer gesproken worden van een verbouwing, maar gaat het om een nieuwbouw met 21% btw.